СИТУАЦИЯ 1. Между арендодателем А, арендатором В и ТС N 1 заключен трехсторонний договор по обеспечению функционирования, техобслуживания инженерных систем здания, обеспечению арендатора В коммунальными услугами. По договору арендодатель А несет ответственность перед ТС N 1 за исполнение обязательств арендатором В. При этом ТС N 1 выставляет счета непосредственно арендатору В, который перечисляет средства на расчетный счет ТС N 1. В учете арендодателя проведение указанных расчетов не отражается (документы не представляются).
СИТУАЦИЯ 2. Трехсторонний договор, по которому счета на коммунальные услуги ТС № 1 выставляет в адрес арендодателя А, оплату в адрес ТС №1 производит арендатор В. Счета на возмещение коммунальных услуг арендодатель А перевыставляет арендатору В.
СИТУАЦИЯ 3. Классическая ситуация ТС№ 1 выставляет счета на коммунальные услуги в адрес арендодателя А счета, тот перевыставляет арендатору В. Оплаты идут в обратном порядке от В к А, от А к ТС№1.
СИТУАЦИЯ 4. Два двусторонних договора. На аренду между А и В. На коммунальные между В и ТС №1. Однако, следует учитывать, что не на все коммунальные услуги арендодатель может заключить договор напрямую с обслуживающей организацией. Например, договоры электроснабжения и теплоснабжения быть заключены только с арендодателем. Подробнее про заключение договоров на потребление коммунальных и иных услуг напрямую со снабжающими организациями можно прочитать в статье на сайте нашей компании ЗАО «БИЗНЕС АУТСОРСИНГ» по этой ссылке.
ВОПРОС: Следует ли включать данные суммы возмещения коммунальных расходов в налоговую базу налога при УСН арендодателя?
ОТВЕТ: Да, следует в 1-3 ситуации. В четвертой включается «за минусом» сумм коммунальных по договорам, которые заключены напрямую арендатором с ТС .
Теперь обоснуем ответ.
Согласно ч. 1 ст. 577 Гражданского кодекса Республики Беларусь (далее — ГК) по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В соответствии с ч. 1 п. 2 ст. 585 ГК арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей в виде:
1) определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно;
2) установленной доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов;
3) предоставления арендатором определенных услуг;
4) передачи арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или в аренду;
5) возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества.
Стороны могут предусматривать в договоре аренды сочетание указанных форм арендной платы или иные формы оплаты аренды, если иное не установлено законодательством (ч. 2 п. 2 ст. 585 ГК).
Исходя из условий ситуаций 1-4 арендная плата не включает стоимость коммунальных и эксплуатационных услуг. Указанные услуги оплачиваются сверх арендной платы как арендатором А., так и арендатором В. с перечислением средств на расчетный счет ТС№1.
В соответствии с п. 1 ст. 288 Налогового кодекса РБ (далее — НК) объектом налогообложения налога при УСН признается валовая выручка.
Согласно ч. 1 п. 2 ст. 288 НК налоговая база налога при УСН определяется как денежное выражение валовой выручки. Валовой выручкой в целях гл. 34 НК признается сумма выручки от реализации товаров (работ, услуг), имущественных прав и внереализационных доходов.
Частью 6 п. 2 ст. 288 НК установлены особенности определения налоговой базы налога при УСН в отдельных случаях.
Согласно абз. 3 ч. 6 п. 2 ст. 288 НК при сдаче имущества в аренду (финансовую аренду (лизинг)) в выручку от реализации товаров (работ, услуг), имущественных прав включаются сумма арендной платы (лизинговых платежей), а также сумма возмещаемых расходов, не включенных в арендную плату (лизинговый платеж). Данное положение распространяется также на случаи сдачи имущества в аренду (финансовую аренду (лизинг)) с привлечением комиссионера (поверенного) и иного лица, действующих на основании договоров комиссии, поручения и иных аналогичных гражданско-правовых договоров. Суммы возмещаемых расходов, не включенных в арендную плату (лизинговый платеж), независимо от даты фактического осуществления таких расходов плательщиком налога при УСН учитываются в составе выручки от реализации товаров (работ, услуг), имущественных прав на дату поступления возмещения этих расходов (в том числе в натуральной форме) либо на дату иного прекращения обязательства по возмещению указанных расходов, в том числе в результате зачета, уступки права требования, перечисления денежных средств на счета третьих лиц.
Таким образом, в рассматриваемой ситуации арендодатель обязан включать возмещаемые суммы расходов в налоговую базу налога при УСН в трех ситуациях однозначно и в четвертой ситуации в части (не учитываются только суммы коммунальных по прямым двухсторонним договорам между арендатором и ТС №1).
Примечание автора: с 1 января 2019 года коммунальные услуги не включаются в базу для расчета УСН.
